Все завязано на мне —
как уйду, все рухнет
как уйду, все рухнет
Почему ваш торговый объект держит вас за горло и как перестать быть его заложником
«Даже в отпуске — как будто я на смене в аварийной службе»
Вы когда-нибудь пробовали по-настоящему отключиться от объекта? Вот прям уехать: море, горы, баня, рыбалка — что угодно. Телефон кинуть в сейф, включить авиарежим, почувствовать себя свободным человеком.
Если да — вы знаете, что это невозможно. Телефон все равно взорвется. Управляющий на связи: «А что делать с арендой по 204-му офису?». Арендаторы звонят: «Протечка, крыша течет, спасайте». Подрядчики жмут: «Нужна срочная оплата, иначе мы останавливаем работы».
И вы снова в игре. Вроде бы физически на море — а мозгом в своем торговом центре или другом коммерческом объекте.
Вот в этот момент и приходит простая мысль: все держится только на мне. Как уйду — все рухнет.
Если да — вы знаете, что это невозможно. Телефон все равно взорвется. Управляющий на связи: «А что делать с арендой по 204-му офису?». Арендаторы звонят: «Протечка, крыша течет, спасайте». Подрядчики жмут: «Нужна срочная оплата, иначе мы останавливаем работы».
И вы снова в игре. Вроде бы физически на море — а мозгом в своем торговом центре или другом коммерческом объекте.
Вот в этот момент и приходит простая мысль: все держится только на мне. Как уйду — все рухнет.
Собственник — «мозг на проводе»
Удивительная штука. Люди покупают торговую недвижимость ради свободы, ради стабильного дохода, ради того, чтобы не зависеть от настроения рынка и клиентов, как в обычном бизнесе.
А по факту — получается хуже, чем если бы вы открыли собственный киоск с шавермой.
Потому что киоск хотя бы вечером закрывается, и все.
А торговый центр, помещение или склад — это бесконечная 24/7 история.
Управляющий? Да какой там управляющий. На бумаге у вас есть человек с громким титулом. На деле — диспетчер, который умеет только звонить вам и спрашивать: «А что делать?». Он не решает, он перекладывает.
И получается, что все вопросы — от «сломалась дверь у арендатора» до «нужно переподписать договор» — снова сваливаются на вас.
А по факту — получается хуже, чем если бы вы открыли собственный киоск с шавермой.
Потому что киоск хотя бы вечером закрывается, и все.
А торговый центр, помещение или склад — это бесконечная 24/7 история.
Управляющий? Да какой там управляющий. На бумаге у вас есть человек с громким титулом. На деле — диспетчер, который умеет только звонить вам и спрашивать: «А что делать?». Он не решает, он перекладывает.
И получается, что все вопросы — от «сломалась дверь у арендатора» до «нужно переподписать договор» — снова сваливаются на вас.
Почему это так бесит
Вы купили объект, чтобы он приносил деньги, а получили себе вторую работу. Даже хуже — работу без выходных, без отпуска, без возможности сказать «не трогайте меня неделю».
Каждый день вы просыпаетесь с мыслью: «Интересно, что сегодня сломается?».
Каждый вечер засыпаете с тревогой: «А вдруг завтра арендатор откажется платить, и снова все пойдет под откос?».
Ваша жизнь превращается в нервное дежурство.
Вместо свободы — постоянная тревожность.
Вместо радости от владения активом — выгорание и раздражение.
И в голове засаживается этот мерзкий червяк: «А зачем я вообще это купил? Чтобы он управлял мной, а не я им?».
Каждый день вы просыпаетесь с мыслью: «Интересно, что сегодня сломается?».
Каждый вечер засыпаете с тревогой: «А вдруг завтра арендатор откажется платить, и снова все пойдет под откос?».
Ваша жизнь превращается в нервное дежурство.
Вместо свободы — постоянная тревожность.
Вместо радости от владения активом — выгорание и раздражение.
И в голове засаживается этот мерзкий червяк: «А зачем я вообще это купил? Чтобы он управлял мной, а не я им?».
Объект как головная боль, а не инвестиция
Знаете, какая фраза чаще всего звучит от собственников на встречах? Не про доходность, не про капитализацию. Самая частая:
«Я не могу отдохнуть даже три дня подряд. Все завязано на мне».
И вот это настоящая катастрофа. Потому что когда объект перестает быть инвестиционным активом и превращается в пожирателя нервов — он уже не стоит тех денег и тех сил, которые вы в него вкладываете.
Это как завести дорогую машину ради статуса, а потом каждый день чинить ее на сервисе. Машина вроде есть, но удовольствия — ноль.
«Я не могу отдохнуть даже три дня подряд. Все завязано на мне».
И вот это настоящая катастрофа. Потому что когда объект перестает быть инвестиционным активом и превращается в пожирателя нервов — он уже не стоит тех денег и тех сил, которые вы в него вкладываете.
Это как завести дорогую машину ради статуса, а потом каждый день чинить ее на сервисе. Машина вроде есть, но удовольствия — ноль.
ЕСЛИ НИЧЕГО НЕ МЕНЯТЬ — ВЫ СТАНОВИТЕСЬ РАБОМ СОБСТВЕННОГО ОБЪЕКТА
«Вторая работа, только без зарплаты»
Когда все завязано на вас, объект превращается не в актив, а в пожирателя времени. Вы думали, что у вас инвестиция? Ошиблись. У вас полноценная работа. Только если на обычной работе хотя бы платят зарплату, здесь — вы еще и вкладываетесь в его проблемы.
Вы вроде бы собственник, «инвестор», человек, который должен наслаждаться доходом от недвижимости.
А по факту — дежурный диспетчер аварийки, юрист на полставки, бухгалтер на подхвате и сантехник по вызову в одном лице.
Вы вроде бы собственник, «инвестор», человек, который должен наслаждаться доходом от недвижимости.
А по факту — дежурный диспетчер аварийки, юрист на полставки, бухгалтер на подхвате и сантехник по вызову в одном лице.
«Арендаторы уходят, а доходность испаряется»
Нет времени выстроить нормальные процессы → ошибки множатся.
Арендаторы видят, что хаос → чувствуют себя свободнее → начинают тянуть одеяло на себя: задержки платежей, бесконечные «скидки из-за форс-мажора», требования «сделайте ремонт за свой счет, иначе съедем».
В результате — деньги тают, дебиторка пухнет, доходность падает. Вы бегаете, тушите пожары, но стратегически все катится в яму.
Арендаторы видят, что хаос → чувствуют себя свободнее → начинают тянуть одеяло на себя: задержки платежей, бесконечные «скидки из-за форс-мажора», требования «сделайте ремонт за свой счет, иначе съедем».
В результате — деньги тают, дебиторка пухнет, доходность падает. Вы бегаете, тушите пожары, но стратегически все катится в яму.
«Минус к капитализации — продать потом будет стыдно»
Вот еще один неприятный момент, про который мало кто думает. Любой инвестор, который придет покупать ваш объект, первым делом спросит: «А какие процессы внутри? Кто управляет?».
Если выяснится, что все держится на вас и в случае вашей болезни/отъезда все встанет — цена резко вниз.
Потому что рынок не любит «ручное управление».
Рынок платит за систему, за предсказуемость, за устойчивость.
А если у вас не объект, а «домик на куриных ножках, который стоит только пока вы его держите» — готовьтесь к дисконту на продаже.
Если выяснится, что все держится на вас и в случае вашей болезни/отъезда все встанет — цена резко вниз.
Потому что рынок не любит «ручное управление».
Рынок платит за систему, за предсказуемость, за устойчивость.
А если у вас не объект, а «домик на куриных ножках, который стоит только пока вы его держите» — готовьтесь к дисконту на продаже.
ГЛУБИННЫЕ ПРИЧИНЫ — ПОЧЕМУ ВСЕ ДЕРЖИТСЯ НА ВАС
«Декоративный управляющий»
Сколько раз я видел одно и то же. У собственника есть «управляющий». В кавычках. Человек с красивой визиткой, который на деле максимум что умеет — звонить вам и перекладывать ответственность.
Ему страшно принимать решения: вдруг ошибется, вдруг вы потом предъявите. У него нет KPI, нет полномочий, нет рамок. В итоге он становится не решателем, а мегапередатчиком звонков.
Ему страшно принимать решения: вдруг ошибется, вдруг вы потом предъявите. У него нет KPI, нет полномочий, нет рамок. В итоге он становится не решателем, а мегапередатчиком звонков.
«Нет системы — есть хаос»
В нормальном объекте должны работать процессы: аренда, эксплуатация, юрконтур, финансы. У каждого — свои регламенты, свои SLA, свой план действий.
А в реальности у многих собственников все как в старом гаражном кооперативе: «кто позвонил, того и слушаем». Один арендатор жалуется — срочно кидаемся решать. Второй требует скидку — думаем, как выкрутиться. Юрист прислал бумагу — суетимся.
Системы нет → хаос есть.
И этот хаос замыкается на вас.
А в реальности у многих собственников все как в старом гаражном кооперативе: «кто позвонил, того и слушаем». Один арендатор жалуется — срочно кидаемся решать. Второй требует скидку — думаем, как выкрутиться. Юрист прислал бумагу — суетимся.
Системы нет → хаос есть.
И этот хаос замыкается на вас.
«Все ручное — все на нервах»
Когда процессы не прописаны, управляющий слабый, отчетности прозрачной нет — все решается в ручном режиме. И угадайте, кто главный «ручник»? Правильно — вы.
Вы та самая последняя линия обороны, на которой висит весь объект.
Вы — тот самый мозг, без которого система не работает.
И это самая опасная позиция: вы устаете, выгораете, а объект вместе с вами деградирует.
Вы та самая последняя линия обороны, на которой висит весь объект.
Вы — тот самый мозг, без которого система не работает.
И это самая опасная позиция: вы устаете, выгораете, а объект вместе с вами деградирует.
МЕХАНИЗМ РЕШЕНИЯ — КАК ВЫТАЩИТЬ СЕБЯ ИЗ ОПЕРАЦИОННОЙ ТРЯСИНЫ
«Хватит быть пожарным, пора стать владельцем»
Первый шаг — признать очевидное: система, где все завязано на вас, не работает. Это не актив, это кабала. Пока вы бегаете и тушите пожары, объект управляет вами, а не вы им.
Здесь нет магии. Есть конкретные механизмы, которые работают в сотнях торговых центров и промобъектов, если их внедрить.
Здесь нет магии. Есть конкретные механизмы, которые работают в сотнях торговых центров и промобъектов, если их внедрить.
«Делегирование — не передача звонков, а передача полномочий»
Большая ошибка собственников — думают, что делегировали, когда поставили «управляющего».
Но если этот управляющий каждый день звонит вам за разрешением, то вы не делегировали, а сделали себе еще одного «ребенка», которому нужно каждое утро завязывать шнурки.
Делегирование = передача полномочий и рамок.
Не просто «делай, как знаешь», а:
И все. В остальном — решай сам. Ошибся — отвечаешь. Справился — получаешь бонус.
Но если этот управляющий каждый день звонит вам за разрешением, то вы не делегировали, а сделали себе еще одного «ребенка», которому нужно каждое утро завязывать шнурки.
Делегирование = передача полномочий и рамок.
Не просто «делай, как знаешь», а:
- вот твои KPI;
- вот твой бюджет;
- вот твои правила игры;
- вот твои границы, за которые нельзя выходить.
И все. В остальном — решай сам. Ошибся — отвечаешь. Справился — получаешь бонус.
«Команда вместо солдата-одиночки»
Один управляющий не может закрыть весь спектр задач.
Нужна команда:
Когда эти три блока стоят на рельсах — управляющий превращается в менеджера процесса, а не в «передатчика звонков».
Нужна команда:
- юристы, которые держат арендаторов и договора в ежовых рукавицах;
- техэксплуатация, которая работает по SLA, а не по принципу «сломалось — починили кое-как»;
- финансы, которые считают P&L, дебиторку, делают план-факт и видят узкие места.
Когда эти три блока стоят на рельсах — управляющий превращается в менеджера процесса, а не в «передатчика звонков».
«Прозрачная отчетность вместо слухов и догадок»
Вы не должны узнавать о проблемах от арендатора напрямую. Вы не должны догадываться, платит ли кто-то вовремя, или нет.
В нормальном объекте есть управленческая отчетность, которая падает вам раз в месяц.
Что в ней должно быть:
Все. Никаких звонков «по мелочи». Вам не надо знать, что протекла труба или что сломался замок. Для этого есть SLA и KPI.
В нормальном объекте есть управленческая отчетность, которая падает вам раз в месяц.
Что в ней должно быть:
- P&L (прибыль и убытки);
- дебиторка (кто, сколько и почему должен);
- аренда (занятость, ставки, проблемные арендаторы);
- эксплуатация (затраты, поломки, SLA по устранению).
Все. Никаких звонков «по мелочи». Вам не надо знать, что протекла труба или что сломался замок. Для этого есть SLA и KPI.
«Регламенты вместо хаоса»
Регламенты — это скучное слово, но они делают магию.
Когда прописано, как действовать в каждой ситуации — система начинает работать без вас.
Арендатор задержал аренду? — запускается алгоритм: звонок → письмо → претензия → юрист.
Протечка крыши? — SLA на устранение: подрядчик обязан приехать в течение суток.
Новый арендатор? — регламент по проверке: финансы, юрист, техусловия.
И вы тут не участвуете.
Когда прописано, как действовать в каждой ситуации — система начинает работать без вас.
Арендатор задержал аренду? — запускается алгоритм: звонок → письмо → претензия → юрист.
Протечка крыши? — SLA на устранение: подрядчик обязан приехать в течение суток.
Новый арендатор? — регламент по проверке: финансы, юрист, техусловия.
И вы тут не участвуете.
«Отчеты вместо звонков — отдых вместо тревоги»
Система начинает работать так:
И вот тогда у вас появляется то, ради чего вы вообще покупали объект: свобода.
- управляющий решает вопросы в рамках полномочий;
- команда закрывает юридичку, технику и финансы;
- вам приходит отчет, а не истеричный звонок.
И вот тогда у вас появляется то, ради чего вы вообще покупали объект: свобода.
КАК ДОЛЖНО БЫТЬ — ОБЪЕКТ КАК АКТИВ, А НЕ КАК КОЛОДА НА ШЕЕ
«Владелец отдыхает, объект работает»
Представьте картину наоборот. Вы реально на море. Телефон молчит. Раз в месяц вам падает отчет: доходность такая-то, дебиторка снижена, арендаторы сидят спокойно, эксплуатация работает по SLA.
Управляющий сам встречается с арендаторами, сам решает споры, сам отрабатывает мелкие вопросы.
А вы читаете отчет и понимаете: да, все идет по плану.
Управляющий сам встречается с арендаторами, сам решает споры, сам отрабатывает мелкие вопросы.
А вы читаете отчет и понимаете: да, все идет по плану.
«Система вместо хаоса»
Объект работает не потому, что вы держите его руками, а потому что там встроена система: люди, процессы, регламенты, контроль.
Это и есть настоящий актив — то, что приносит деньги без вашего ежедневного участия.
Это и есть настоящий актив — то, что приносит деньги без вашего ежедневного участия.
«Рост вместо деградации»
Когда вы выходите из операционки, объект не просто перестает вас душить. Он начинает расти.
Доходность ↑.
Капитализация ↑.
Стоимость при продаже ↑.
Потому что рынок видит: у объекта есть система, он работает стабильно, он не зависит от настроения одного человека.
Доходность ↑.
Капитализация ↑.
Стоимость при продаже ↑.
Потому что рынок видит: у объекта есть система, он работает стабильно, он не зависит от настроения одного человека.
ХВАТИТ ЖИТЬ В РЕЖИМЕ «АВАРИЙКИ»
«Вы не управляете объектом — он управляет вами»
Проблема большинства собственников проста до смешного. Они думают, что владеют объектом. На деле объект владеет ими.
Вы в отпуск не можете — объект решает, можно вам отдыхать или нет.
Вы спите с тревогой — объект решает, будет ли у вас спокойная ночь.
Вы хотели инвестицию — получили пожизненную смену в дежурной части.
И пока это продолжается — никакого роста, никакой свободы, никакой капитализации.
Вы в отпуск не можете — объект решает, можно вам отдыхать или нет.
Вы спите с тревогой — объект решает, будет ли у вас спокойная ночь.
Вы хотели инвестицию — получили пожизненную смену в дежурной части.
И пока это продолжается — никакого роста, никакой свободы, никакой капитализации.
РЕАЛЬНЫЕ ПРИЕМЫ, КОТОРЫЕ СРАБАТЫВАЮТ В ЖИЗНИ
«Пропишите красные линии»
Управляющему нужны четкие рамки:
Не будет рамок — будет хаос.
- бюджет на мелкие расходы (до какой суммы он может решать без вас);
- список вопросов, которые он обязан закрывать самостоятельно;
- четкий перечень, что попадает к вам.
Не будет рамок — будет хаос.
«Внедрите отчетность, даже если объект маленький»
Ошибаются те, кто думает: «У меня всего 3 арендатора, зачем мне отчеты?».
Поверьте, именно на маленьких объектах хаос убивает быстрее всего.
Сделайте простую управленческую форму: доходы, расходы, дебиторка, арендаторы, эксплуатация. Даже в Excel. Главное — ежемесячно и в одном формате.
Поверьте, именно на маленьких объектах хаос убивает быстрее всего.
Сделайте простую управленческую форму: доходы, расходы, дебиторка, арендаторы, эксплуатация. Даже в Excel. Главное — ежемесячно и в одном формате.
«Поставьте KPI управляющему»
KPI — не модное слово из корпораций, а реальный инструмент.
Примеры:
Когда у человека есть цифры, которые он обязан держать — он работает. Когда нет — он звонит вам и спрашивает «что делать?».
Примеры:
- уровень заполненности площади (%);
- дебиторка не больше X% от МАП;
- срок устранения аварий — не дольше 24 часов;
- рост дохода по итогам года.
Когда у человека есть цифры, которые он обязан держать — он работает. Когда нет — он звонит вам и спрашивает «что делать?».
«Автоматизируйте хотя бы базу»
Сегодня куча простых сервисов для учета арендаторов, платежей, договоров. Даже на коленке можно собрать CRM, где у вас все видно: кто платит, кто задерживает, у кого договор заканчивается.
Без этого — вы живете на звонках и бумажках.
С этим — у вас прозрачность и контроль.
Без этого — вы живете на звонках и бумажках.
С этим — у вас прозрачность и контроль.
«Учитесь отпускать»
Самая тяжелая вещь для собственника — отпустить контроль.
Кажется: если я сам не проверю, все рухнет.
На деле — именно потому, что вы все держите, все и держится криво.
Дайте системе возможность работать. Да, будут ошибки. Да, будут косяки. Но если вы не позволите управлению работать без вас — у вас никогда не будет свободы.
Кажется: если я сам не проверю, все рухнет.
На деле — именно потому, что вы все держите, все и держится криво.
Дайте системе возможность работать. Да, будут ошибки. Да, будут косяки. Но если вы не позволите управлению работать без вас — у вас никогда не будет свободы.
ФИНАЛЬНЫЙ ВЫВОД
Собственник торговой недвижимости должен быть владельцем актива, а не его заложником.
Пока все завязано на вас — у вас нет инвестиции, у вас есть вторая работа, только хуже и нервнее.
Когда выстраивается система — делегирование, команда, отчетность, регламенты — объект превращается в то, чем он должен быть: в источник дохода и капитализации, а не в бесконечный пожарный пост.
И здесь не вопрос философии. Это вопрос вашего здоровья, нервов и денег.
Потому что либо объект работает на вас, либо вы работаете на объект. Третьего не дано.
Пока все завязано на вас — у вас нет инвестиции, у вас есть вторая работа, только хуже и нервнее.
Когда выстраивается система — делегирование, команда, отчетность, регламенты — объект превращается в то, чем он должен быть: в источник дохода и капитализации, а не в бесконечный пожарный пост.
И здесь не вопрос философии. Это вопрос вашего здоровья, нервов и денег.
Потому что либо объект работает на вас, либо вы работаете на объект. Третьего не дано.
Квадратные метры должны приносить прибыль, а не головную боль
Мы не «гадатели» — мы вскрываем, где тонет доход, и показываем, как завести арендаторов, которые платят и держат ставку выше рынка.
Собственники чаще всего ждут: «ну, наверно, заплатит», «ну, может, образумится».
А время идет, долги копятся, помещение превращается в чемодан без ручки.
Мы делаем иначе.
На разборе вы увидите:
Что вы получаете на выходе:
Управляемость: никаких бесконечных судов и «мертвых» арендаторов.
А время идет, долги копятся, помещение превращается в чемодан без ручки.
Мы делаем иначе.
На разборе вы увидите:
- Кто реально кормит объект, а кто его жрет.
- Каких сетевых арендаторов мы можем привести в ваш объект и по каким ставкам.
- Где поднять доходность, не загоняя арендаторов в бегство.
- Какие дыры в договорах и технике завтра взорвутся.
- Как снизить налоги и при этом не попасть под проверки.
Что вы получаете на выходе:
- Ставка выше на 15–30% без пустых площадей.
- Сетевики, которые реально заходят, а не «виртуальные списки».
- Рост капитализации — объект дороже, а доход стабильнее.
Управляемость: никаких бесконечных судов и «мертвых» арендаторов.
Реальность простая
❌ Либо вы ждете и теряете деньги.
✅ Либо заходите на сайт и смотрите, как именно мы спасаем объекты и делаем их прибыльными даже в кризис.
Жмите кнопку и узнайте, как превратить помещение в источник дохода, а не проблем.
✅ Либо заходите на сайт и смотрите, как именно мы спасаем объекты и делаем их прибыльными даже в кризис.
Жмите кнопку и узнайте, как превратить помещение в источник дохода, а не проблем.